Immobilier de luxe : une baisse des volumes, mais des prix qui résistent

Dans un contexte économique marqué par l'incertitude et des fluctuations des marchés financiers, le secteur de l'immobilier de luxe en France présente un tableau paradoxal mais captivant. Bien que les volumes de transactions aient connu un net repli en 2024, notamment dans les segments les plus exclusifs, les prix affichent une solidité étonnante, voire une progression sur certaines niches. Ce phénomène traduit à la fois une prudence accrue des investisseurs et une rareté persistante des biens d’exception, qui continuent à séduire une clientèle fortunée à la recherche de stabilité patrimoniale. De Paris à la Côte d’Azur, en passant par les régions moins médiatisées, la demande évolue, parfois de manière inattendue, influençant stratégiquement les acteurs majeurs du marché tels que Pierre & Vacances, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier ou Nexity. Par ailleurs, des acteurs spécialisés comme Belles Demeures ou Emile Garcin jouent un rôle clé dans l’analyse et la dynamisation de ce secteur où les stratégies d’adaptation et la compréhension fine des segments Premium, Luxe et Ultra-luxe sont fondamentales. Ce climat de tension et de résilience dans l’immobilier haut de gamme mérite une attention particulière pour mesurer les enjeux et opportunités à venir.

Analyse détaillée de la baisse des volumes dans l’immobilier de prestige

Au cœur des évolutions de 2024, le marché français de l’immobilier de luxe a vu ses volumes de transactions diminuer significativement. Sur un total estimé à 845 000 ventes immobilières en France, moins de 33 000 ont concerné le segment prestige, soit seulement 3,9 % du volume global. Cette baisse de 20 % par rapport à 2023 fait écho à une contraction particulièrement marquée dans le segment ultra-luxe, qui a enregistré un recul de 55 % des transactions, passant de près de 1 000 ventes à seulement 430.

Ce recul s’explique par une conjoncture macroéconomique tendue, où l’incertitude politique et fiscale, conjuguée à des inquiétudes géopolitiques, freine les investisseurs, même les plus argentés. Thomas Lefebvre, vice-président data de Belles Demeures, confirme cette analyse en soulignant que le segment ultra-luxe, en théorie peu affecté par les contraintes de crédit, est le plus sensible aux cycles d’instabilité mondiale, ce qui se traduit par un ajustement nécessaire du marché.

Les disparités entre segments : Premium, Luxe et Ultra-luxe

La segmentation claire opérée par Belles Demeures offre un point de vue affiné. La définition des seuils d’entrée, qui varient selon les territoires — 1,6 million d’euros à Paris pour le Premium contre 600 000 euros dans d’autres régions — illustre bien la diversité des dynamiques régionales.

• Segment Premium : moteur du marché malgré la baisse des volumes, représentant environ 90 % de la réduction globale des transactions.
• Segment Luxe : stable mais marqué par une légère baisse des ventes, au centre de nombreuses opérations haut de gamme, piloté notamment par des groupes comme CBRE et Knight Frank.
• Segment Ultra-luxe : chute drastique des volumes, forte concentration en départements "exceptionnels" (Alpes-Maritimes, Var, Haute-Savoie, Corse-du-Sud).

Ces disparités sont corroborées par la présence dominante des régions comme l’Île-de-France et la PACA, où plus de 70 % des ventes dans le secteur luxe et ultra-luxe sont réalisées.

Dans ce contexte, des entreprises comme Savills et Vivares adoptent des stratégies novatrices pour maintenir leur portefeuille actif malgré ce ralentissement des transactions.

Les prix de l’immobilier de luxe : pourquoi résistent-ils face à la baisse générale ?

Alors que le marché immobilier dans son ensemble a enregistré une baisse de 2,5 % des prix en 2024, le luxe parvient à tirer son épingle du jeu avec une croissance modérée de 0,4 % sur deux ans. Cette stabilité, voire progression dans certains segments, est le fruit d’une rareté persistante et d’une demande soutenue, notamment sur certaines zones géographiques stratégiques. Voici les chiffres clés qui démontrent cette résistance :

• +1,4 % pour les propriétés premium;
• -0,4 % pour le luxe, un ajustement léger et maîtrisé;
• +5,3 % pour l’ultra-luxe, porté par la rareté et la qualité architecturale unique.

Selon Richard Tzipine, Directeur général de Barnes, la combinaison d’une baisse des prix modérée et d’un adoucissement des taux d’intérêt dès début 2025 relance la demande sur des marchés clés tels que Paris et la côte Atlantique. Cette dynamique est également confirmée par Junot, dont l’activité en ultra-luxe parisien a progressé de plus de 50 % au premier semestre 2025.

Les sociétés comme CBRE, Knight Frank et Savills jouent un rôle clé dans la valorisation stratégique de ces actifs, assurant un service premium à une clientèle parfois internationale, notamment issue des États-Unis, du Golfe arabique et d’Asie.

La reprise de la demande dans l’immobilier haut de gamme depuis début 2024

Malgré un recul des volumes de ventes, la demande en immobilier de luxe montre des signes de relance notables depuis début 2024. Un indicateur exclusif développé par Belles Demeures, analysant les intentions d’achats sur leur plateforme, révèle une augmentation de presque 9 % des comportements d’acheteurs qualifiés, supérieure à la croissance du marché traditionnel estimée à 7 %.

Cette dynamique s’observe principalement sur les segments Premium et Luxe, où la reprise est nette. Même si le volume global a baissé, la qualité et la précision des acheteurs sont renforcées, avec un profil davantage international et un intérêt marqué pour les biens à forte valeur patrimoniale.

Facteurs favorisant cette reprise

• Baisse des taux d’intérêt, notamment les taux fixes rares dans le luxe selon Junot;
• Attractivité stratégique des pôles traditionnels comme Paris, la Côte d’Azur, et désormais des zones côtières comme le Bassin d’Arcachon ;
• Intérêt accru des acheteurs étrangers pour les biens patrimoniaux rares, avec 35 % provenant des États-Unis selon le groupe Daniel Féau;
• Développement d’offres premium par des acteurs tels que Pierre & Vacances et Bouygues Immobilier, qui dynamisent l’offre dans les zones prisées;
• Effort croissant des agences de prestige pour rendre les transactions plus fluides et attractives, via un digital renforcé et des services personnalisés.

Pour les professionnels, ces données encourageantes encouragent à maintenir une veille constante sur l’évolution des comportements, thème particulièrement traité dans des analyses qualifiées comme celles disponibles sur Challenge Immo.

Les régions phares et le rôle des acteurs immobiliers dans le marché du luxe

La géographie joue un rôle décisif dans la structuration du marché de l’immobilier de prestige. En 2024-2025, les concentrations territoriales restent fortes et traduisent la pérennité des marchés patrimoniaux.

• Île-de-France : environ 30 % des ventes premium, une dynamique portée par Paris et sa proche banlieue, notamment grâce à des programmes de prestige lancés par Nexity ou Kaufman & Broad.
• Région PACA : centrée sur la côte d’Azur, qui concentre 40 % des opérations ultra-luxe, notamment dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône, où Bouygues Immobilier et Emile Garcin interviennent.
• Côte Atlantique et Bassin d’Arcachon : un marché en expansion, sous l’impulsion notamment de Pierre & Vacances et projets immobiliers de qualité, renforçant la diversité et l’attraction de zones moins traditionnelles.
• Autres pôles émergents : Haute-Savoie, Corse-du-Sud, où les biens d’exception continuent à attirer une clientèle internationale.

Jean-Claude Annaert, directeur général de Michaël Zingraf Real Estate, pointe cependant une prudence généralisée liée à la volatilité géopolitique, sauf pour le segment ultra-luxe sur la Côte d’Azur qui reste un refuge.

À ce jour, les investisseurs internationaux restent des piliers. Les Américains, qui constituent environ 35 % des acheteurs étrangers sur ce segment, sont suivis par les acquéreurs du Golfe et d’Asie, comme l’atteste la récente vente exceptionnelle à un américain d’un hôtel particulier à près de 50 000 euros le mètre carré par le groupe Daniel Féau.

Pour mieux comprendre ces enjeux régionaux stratégiques et les évolutions du marché de l’immobilier de luxe, les analyses des professionnels et rapports disponibles dans la presse spécialisée restent des sources précieuses, notamment sur des plateformes comme BFMTV Immobilier Luxe et Les Échos Patrimoine.

Innovations et défis pour les acteurs majeurs de l’immobilier de prestige en 2025

Face à un marché des volumes en contraction mais aux prix stables, les grandes entreprises du secteur, telles que Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier ou encore Nexity, doivent conjuguer innovation et adaptation pour capter une clientèle exigeante et connectée. La digitalisation des services, la montée en puissance de plateformes spécialisées comme Belles Demeures ou encore l’intégration d’approches durables sont au cœur de cette transformation.

• Digitalisation : recours accru à la réalité virtuelle et aux visites immersives, amélioration des interfaces clients;
• Diversification des offres : mix entre résidences de standing, biens patrimoniaux rénovés et programmes neufs haute qualité;
• Sensibilité écologique : incorporation de normes environnementales renforcées, visant à séduire une clientèle de plus en plus consciente des enjeux durables;
• Services sur-mesure : offres personnalisées avec prestations premium (conciergerie, sécurité renforcée);
• Partenariats stratégiques : entre acteurs historiques et nouveaux entrants pour mutualiser les ressources et développer des projets d’exception.

Le groupe Emile Garcin illustre cette tendance en combinant expertise patrimoniale à des offres renouvelées, attirant une clientèle à la recherche d’allier authenticité et modernité. Cette stratégie est également partagée par des acteurs internationaux spécialisés comme CBRE et Savills, qui adaptent leurs propositions à un marché volatile mais porteur.

Les défis restent néanmoins nombreux, notamment au regard des incertitudes économiques et politiques qui impactent le pouvoir d’achat et les décisions d’investissement. C’est pourquoi la capacité d’adaptation rapide et une connaissance fine des segments de clientèle constituent des atouts indispensables aux professionnels.

FAQ sur l’immobilier de luxe en 2025

• Pourquoi observe-t-on une baisse des volumes dans l’immobilier de luxe ?
  La contraction des volumes s’explique par l’impact des incertitudes économiques, fiscales et géopolitiques qui influent sur la confiance des investisseurs, surtout dans le segment ultra-luxe. Elle est également liée à la raréfaction des biens disponibles à la vente.
• Comment les prix résistent-ils malgré la baisse des transactions ?
  La rareté des biens d’exception, l’attractivité des zones premium, ainsi que la demande soutenue des acquéreurs internationaux permettent de maintenir des prix stables voire en hausse sur certains segments.
• Quels sont les segments d’immobilier de luxe les plus dynamiques actuellement ?
  Les segments Premium et Luxe décèlent une reprise notable de la demande depuis début 2024, soutenue par une baisse des taux d’intérêt et la force des marchés clés comme Paris, la Côte d’Azur ou le Bassin d’Arcachon.
• Quel rôle jouent les acheteurs internationaux ?
  Les acheteurs internationaux représentent une part importante de la demande, notamment les Américains, suivis des acquéreurs du Golfe et d’Asie, apportant stabilité et dynamisme sur le marché ultra-luxe.
• Quelles sont les innovations clés pour les acteurs de l’immobilier de prestige ?
  La digitalisation des services (visites virtuelles), la montée en normes écologiques et la personnalisation des prestations forment les piliers des stratégies d’adaptation des acteurs comme Belles Demeures, CBRE, ou Emile Garcin.