Les passoires thermiques : un rebond surprenant dans le secteur immobilier

Le marché immobilier ancien connaît un phénomène inattendu qui défie les prévisions habituelles liées à la transition énergétique : les logements dits « passoires thermiques », c’est-à-dire ceux opposant une faible performance énergétique (classés E, F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique), sont en plein essor. Alors que les efforts pour promouvoir un habitat durable et plus respectueux de l’environnement étaient censés dévaloriser ces biens, ce sont précisément ces propriétés qui connaissent un regain d’intérêt remarquable. Ce paradoxe soulève de nombreux questionnements sur les motivations des acheteurs, les stratégies d’investissement responsables en immobilier, ainsi que sur les impacts des réglementations en vigueur et des aides à la rénovation.
En 2024 et début 2025, plusieurs études, notamment celle menée conjointement par Empruntis et Evoriel, ainsi que les observations du réseau Lamy, indiquent une augmentation significative des transactions sur ce segment. Ces passoires thermiques, longtemps boudées pour leur inefficacité énergétique et leur coût d’entretien élevé, séduisent désormais davantage, notamment grâce à une décote attractive sur les prix et une amélioration globale des conditions d’emprunt immobilier. Ce phénomène intrigue aussi bien les professionnels du secteur que les futurs acquéreurs, qu’ils soient investisseurs à la recherche d’opportunités ou particuliers en quête d’un logement principal plus abordable.
Cette dynamique nouvelle amorce une réflexion approfondie sur la relation entre les exigences de la rénovation verte, les politiques énergétiques envisagées, et la réalité économique des marchés locaux. Entre contraintes perçues et stratégies adaptées, le marché des « passoires thermiques » illustre un tournant du green immo, où le confort thermique et la prise en compte des bâtiments durables deviennent des leviers pour repenser l’investissement immobilier.
Dans cet article, l’analyse de ce rebond surprenant éclaire les multiples facettes de cette tendance, des facteurs financiers aux évolutions réglementaires, en passant par les perspectives offertes par l’éco-rénovation et les implications pour toutes les parties prenantes du secteur immobilier.

Passoires thermiques : la dynamique inattendue d’un marché en pleine mutation

Alors que l’on aurait pu s’attendre à une baisse drastique des transactions concernant les passoires thermiques, les données récentes viennent contredire cette hypothèse. Le secteur du green immo montre une adaptabilité surprenante face aux exigences de la transition énergétique. En effet, entre 2023 et 2024, la progression des ventes de logements classés E, F et G a dépassé toutes les attentes, avec une hausse de 7,3 % dans l’investissement locatif et un impressionnant +20 % sur les résidences principales, selon le réseau Lamy. Cette tendance s’appuie notamment sur une évolution des profils d’acquéreurs qui intègrent désormais les contraintes énergétiques comme un élément à gérer plutôt qu’un frein, grâce notamment aux mécanismes d’aides existants et à une baisse progressive des taux d’emprunt immobilier en 2024.
Un élément clé pour expliquer ce phénomène réside dans la revalorisation des passoires thermiques via l’éco-rénovation, apportant un nouvel éclairage sur leur potentiel. Même si ces logements ont besoin d’importants travaux, les dispositifs comme l’éco-PTZ permettent à de nombreux acheteurs de s'engager dans un projet d’habitat durable sans se heurter à un financement trop contraignant. Ce choix s’inscrit dans une démarche d’investissement responsable, où rénovation verte et rentabilité vont souvent de pair.
Mais au-delà de l’aspect financier, la rapidité des ventes sur ce segment révèle également un changement des attentes en matière de confort thermique, une dimension centrale dans le choix d’un logement écologique. Les passoires thermiques, souvent situées dans des quartiers recherchés, offrent ainsi une alternative intéressante à ceux qui privilégient l’emplacement et l'accessibilité financière.
Voici quelques facteurs essentiels contribuant à cette dynamique :

• Décote attractive des prix : les passoires thermiques sont vendues entre 6 et 7 % moins cher que les logements mieux notés, ce qui augmente leur attractivité ;
• Amélioration des conditions de crédit : la baisse des taux d’emprunt sur 2024-2025 facilite la financabilité, même pour des biens nécessitant de lourds travaux ;
• Aides à la rénovation : dispositifs tels que l’éco-PTZ et MaPrimeRénov’ stimulent les projets de rénovation verte ;
• Rentabilité locative : en investissement responsable, ces logements peuvent bénéficier d’une réduction de la base imposable grâce au déduit des travaux sur les loyers ;
• Transformation des attentes : une sensibilisation accrue aux enjeux d’efficacité énergétique et à l’habitat durable modifie peu à peu la perception de ces biens.

En somme, ce segment du marché immobilier imprime ainsi une nouvelle dynamique. Les passoires thermiques ne sont plus perçues uniquement comme des contraintes, mais s’inscrivent dans une réelle stratégie d’investissement et de confort. Malgré le contexte réglementaire apparemment défavorable, leur commerce accélère, notamment dans des régions telles que l’Île-de-France et le Nord-Est/Rhône-Alpes, où la demande reste forte.

Éco-rénovation et aides financières : leviers essentiels pour une rénovation verte réussie

La montée en puissance des passoires thermiques sur le marché est indissociable du développement des dispositifs d’accompagnement à la rénovation verte. La transition énergétique encourage aujourd’hui fortement les propriétaires et investisseurs à s’engager dans un processus d’amélioration énergétique, afin de réduire l’empreinte carbone des bâtiments. Ces logements désuets, souvent énergivores, ont désormais l’opportunité de se transformer en véritables logements écologiques, grâce à des travaux ciblés et l’utilisation de technologies adaptées.
Les aides financières jouent un rôle déterminant dans ce changement d’attitude. Parmi elles, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est particulièrement plébiscité. Ce prêt sans intérêt permet de financer les travaux liés à une meilleure efficacité énergétique. D’autres dispositifs, comme MaPrimeRénov’, encouragent aussi la rénovation verte en prenant en charge une partie des investissements. Ces mécanismes rendent l’éco-rénovation plus accessible, notamment pour les ménages modestes et moyens, tout en dynamisant le Green Immo.
Les banques ont aussi intégré les critères énergétiques dans leurs décisions d’octroi de crédit immobilier. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient une clé pour l’octroi du financement, avec une attention particulière portée à la consommation future et au reste-à-vivre du foyer. Les passoires thermiques voient ainsi leur taux d’acceptation évoluer dans un environnement où la combinaison de prix d’achat attractifs et d’aides à la rénovation séduit davantage.
Voici un aperçu des principaux programmes d’aide et des leurs bénéfices :

• Éco-PTZ : financement jusqu’à 30 000 € sans intérêts pour des travaux d’isolation et d’amélioration énergétique ;
• MaPrimeRénov’ : prise en charge partielle des coûts liés aux travaux d’éco-rénovation selon les revenus ;
• Bonus Effy : crédit d'impôt supplémentaire pour rénovation performante ;
• TVA réduite à 5,5 % : taux applicable sur certains travaux d’amélioration énergétique ;
• Programme Habiter Mieux : accompagnement et subventions pour la rénovation de l’habitat indigne.

En capitalisant sur ces dispositifs, de nombreux propriétaires optent pour une rénovation progressive, qui s’appuie sur une vision à long terme. Cela valorise leurs biens sur le marché et participe pleinement à l’avenir des bâtiments durables. Le recours à des matériaux écologiques et à des méthodes respectueuses de l’environnement complète cette démarche d’éco-rénovation, aspect fondateur pour un habitat durable à la fois confortable et respectueux des normes rigoureuses inhérentes à la transition énergétique.

Évolution réglementaire 2025 : obligations, contraintes et opportunités pour les passoires thermiques

Le cadre législatif autour des passoires thermiques continue de s’étoffer en 2025, avec des mesures plus précises concernant les bâtiments énergivores. Ces obligations s’inscrivent dans la volonté nationale d’éradiquer progressivement les logements à haute consommation énergétique et de promouvoir un parc immobilier plus écoresponsable. Cependant, ce processus est loin d’être uniforme et évolue en fonction des zones géographiques et des types de logements, rendant la compréhension des règles indispensable pour les propriétaires et investisseurs.
Les nouvelles exigences imposent notamment un calendrier précis pour la réalisation des travaux de rénovation ou la mise en vente avec indication obligatoire des références DPE. La revente des biens classés F et G est désormais encadrée par des critères renforcés, visant à accélérer la diminution du nombre de passoires thermiques dans le parc immobilier national.
Pour les propriétaires, plusieurs choix s’imposent :

• Réaliser des travaux d’amélioration énergétique : mise en conformité avec les normes pour valoriser le bien et éviter des sanctions ;
• Mettre en vente en l’état avec décote : stratégie adaptée pour ceux qui ne souhaitent pas engager de rénovation ;
• Opter pour un investissement dans une zone attractive : certains territoires bénéficient encore d’une certaine indulgence et d’un marché dynamique.

Le dispositif évolutif autour des obligations des passoires thermiques comprend :

• Interdiction progressive de la location des logements classés G dès 2025 ;
• Renforcement des contrôles sur les diagnostics DPE et les justificatifs de travaux ;
• Sanctions financières pour les bailleurs ne respectant pas les nouvelles normes ;
• Possibilités d’exemptions temporaires dans certains cas précis pour encourager une transition progressive.

Le défi pour la plupart des acteurs reste donc d’anticiper ces obligations pour éviter les pénalités, tout en profitant des opportunités créées par la rénovation et les dispositifs d’aides. Les stratégies reposent sur une analyse rigoureuse des coûts et bénéfices, souvent sous l’œil attentif des notaires, agents immobiliers et experts en bâtiments durables.

Pour approfondir, il est recommandé de consulter les ressources officielles comme les obligations pour les propriétaires en 2025 ou le communiqué Empruntis-Evoriel pour une vision complète et actualisée des mesures.

Investissement responsable : comment les passoires thermiques se redéfinissent dans le portefeuille des investisseurs

Depuis plusieurs années, les passoires thermiques ont sporadiquement alimenté les débats quant à leur rentabilité et leur faisabilité comme investissement locatif. En 2025, ce segment réémerge avec une force nouvelle qui s’inscrit dans une logique d’investissement responsable, mêlant rentabilité financière et impact environnemental. Le marché observe ainsi un intérêt croissant pour ces biens, considérés à la fois comme des opportunités et des défis.
Les investisseurs de la nouvelle génération privilégient une approche intégrée qui combine l’acquisition de ces logements à des projets de rénovation énergétique ambitieux. Cette démarche s’aligne parfaitement avec les valeurs de l’habitat durable et de l’efficacité énergétique. De plus, ce choix permet de répondre à la demande croissante de logements écologiques, tout en optimisant la fiscalité grâce aux dispositifs de déduction des travaux de rénovation sur les revenus fonciers.
Par ailleurs, certains acteurs profitent de la revalorisation des quartiers anciens et des efforts des collectivités territoriales pour dynamiser ces secteurs par l’intégration de bâtiments à haute performance énergétique. Cette stratégie se traduit par une plus-value à moyen terme et une amélioration notable du confort thermique, facteur déterminant pour attirer des locataires soucieux de leur facture énergétique et de leur impact environnemental.
Voici les principaux atouts de l’investissement dans des passoires thermiques rénovées :

• Prix d’achat attractif inférieur au marché classique favorisant l’accession ;
• Avantages fiscaux liés au dispositif de déduction des travaux verts ;
• Demande locative forte pour les logements rénovés avec confort thermique optimisé ;
• Contribution à la transition énergétique valorisant l’image et la responsabilité des investisseurs ;
• Possibilité de financement bonifié grâce aux prêts à taux préférentiels dédiés à l’éco-rénovation.

Pour mieux comprendre ces mutations, on peut se référer à des études de cas documentées et des conseillers spécialisés en green immo, ainsi qu’à des plateformes dédiées qui suivent ce vivaient marché, comme Lemediadelinvestisseur.fr.
Cette nouvelle donne bouscule les idées reçues autour de la décote des passoires thermiques. Elles ont désormais un rôle à part entière dans la construction d’un patrimoine immobilier équilibré et engagé, intégrant pleinement les principes de la rénovation verte.

Un marché régi par des paradoxes : entre décotes et attraits des passoires thermiques

Le paradoxe des passoires thermiques réside dans leur coexistence avec un marché immobilier dynamique. Alors que leurs performances énergétiques restent faibles, leur vente s’effectue souvent avec une décote significative, mais accompagnée d’un intérêt marqué des acquéreurs. Cette dualité traduit bien la complexité du secteur immobilier actuel, où la lutte contre la précarité énergétique dialogue avec les aspirations à un habitat abordable et confortable.
La décote moyenne entre le prix demandé et le prix réalisé est légèrement plus élevée pour les biens classés F et G, autour de 6,1 % à Paris et jusqu’à 6,3 % dans certaines régions, contre des taux inférieurs pour les logements mieux notés. Cette différenciation permet aux acquéreurs de bénéficier de prix plus compétitifs, compensant en partie les surcoûts liés aux travaux de rénovation. De fait, cette stratégie est révélatrice d’une approche pragmatique qui privilégie la valorisation progressive et la transition énergétique dans le temps.
Par ailleurs, les disparités régionales jouent un rôle primordial. Les passoires thermiques se vendent plus lentement dans certaines zones comme le Sud-Ouest et la Méditerranée, où la demande pour des logements écologiques est déjà bien implantée, mais connaissent un vrai engouement dans des marchés tendus comme l’Île-de-France.
Les professionnels constatent aussi que malgré cette décote, le prix final peut être affecté par la qualité du dossier de financement et la compréhension des enjeux d’éco-rénovation. Les acheteurs qui maîtrisent ces aspects parviennent à négocier des conditions plus avantageuses, tandis que les autres paient parfois un prix plus élevé par méconnaissance.
Pour résumer, voici les raisons majeures expliquant la chute des prix des passoires thermiques :

• Coût élevé des travaux de rénovation souvent redouté ;
• Incitation réglementaire à privilégier le logement économe en énergie ;
• Perception médiatique défavorable sur la performance énergétique ;
• Performances énergétiques faibles impactant la valeur intrinsèque du bien ;
• Incertitudes liées aux aides et délai de mise en œuvre des rénovations.

Pour approfondir le sujet, les professionnels de l’immobilier invitent à consulter les analyses détaillées disponibles sur des sites spécialisés comme ChallengeImmo ou les articles de presse dédiés, qui fournissent une vision complète des tendances actuelles.

FAQ essentielle sur les passoires thermiques dans le contexte immobilier actuel

• Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
  Une passoire thermique désigne un logement très mal isolé, classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), consommant une énergie excessive pour le chauffage.
• Pourquoi ce type de bien se vend-il malgré leur mauvaise performance énergétique ?
  La décote attractive, les aides à la rénovation et la baisse des taux d’emprunt en 2024-2025 stimulent leur attractivité.
• Quels sont les principaux dispositifs pour financer la rénovation d’une passoire thermique ?
  L’éco-PTZ, MaPrimeRénov’, les crédits d’impôt liés à la rénovation verte, et la TVA réduite constituent les piliers du financement.
• Quelles sont les obligations prévues pour les propriétaires de passoires thermiques en 2025 ?
  L’interdiction progressive de la location des logements classés G, les contrôles renforcés sur les diagnostics et la nécessité d’engager des travaux sous peine de sanctions.
• En quoi investisseur et acquéreur peuvent-ils tirer avantage de ces logements dans une optique responsable ?
  Grâce à une rénovation efficace, ils bénéficient d’un logement confortable à moindre coût, tout en contribuant à la transition énergétique et réduisant leur fiscalité.