L'Oloma analyse la stagnation du marché immobilier dans les Pays de la Loire

Le marché immobilier des Pays de la Loire s'inscrit en 2025 dans une dynamique marquée par une stagnation préoccupante, observée notamment à travers les données collectées par l'Observatoire du logement neuf des Pays de la Loire (L'Oloma). Cette situation, provoquée par plusieurs facteurs structurels et conjoncturels, interpelle tant les professionnels que les particuliers. Face à la chute significative des ventes de logements neufs, notamment une baisse de 40 % par rapport à la moyenne décennale, la région peine à retrouver son rythme d’avant-crise. L’achèvement du dispositif Pinel, les taux d’intérêt fluctuants et les tensions sur l’offre locative contribuent à cette conjoncture inédite.

Le début de l’année 2025 révèle une légère reprise dans certaines agglomérations telles que Nantes et Angers, mais ces chiffres restent très en deçà des volumes historiques, illustrant les défis auxquels doivent faire face les acteurs majeurs comme Bouygues Immobilier, Nexity, ICF Habitat ou encore Vinci Immobilier. L’érosion des investisseurs, dont le rôle était essentiel pour le maintien de l’offre locative, explique en partie cette baisse de régime, tandis que les acquéreurs occupants bénéficient désormais d’un environnement financier un peu plus favorable grâce à la stabilisation des taux d’emprunt.

Les collectivités et opérateurs immobiliers tels que le Groupe BRS, Habitat 44, Domofrance, SODEPAR ou le Groupe Pichet sont confrontés à une double difficulté : maintenir la production de logements neufs tout en tenant compte des contraintes économiques, environnementales et sociales. La région, riche en diversité urbaine, voit également des disparités marquées d’une zone à l’autre, avec des secteurs comme La Roche-sur-Yon résistant mieux à la crise grâce à des ventes nettement supérieures à leur moyenne décennale.

L’Oloma, en s’appuyant sur des données rigoureuses et des analyses croisées, diffuse régulièrement ses rapports et participe à des conférences clés, offrant ainsi un éclairage précieux sur les enjeux et les leviers possibles pour redynamiser le secteur.

Les causes majeures de la stagnation du marché immobilier dans les Pays de la Loire

La baisse alarmante de 40 % des ventes de logements neufs dans les Pays de la Loire face à la moyenne des dix dernières années est le résultat combiné de plusieurs éléments qui affectent directement la vitalité du marché.

Fin du dispositif Pinel : un impact majeur sur les investisseurs

Depuis la fin du dispositif Pinel, les investisseurs privés ont progressivement disparu du paysage immobilier régional. Ces derniers représentaient une part importante des acquéreurs notamment pour les logements neufs destinés à la location. La disparition de cette incitation fiscale a profondément modifié la nature de la demande, impactant ainsi la capacité des promoteurs, comme Bouygues Immobilier ou Nexity, à assurer une offre locative suffisante et diversifiée.

Sans ce soutien, le marché locatif neuf souffre d’un manque d’offre, ce qui met encore plus de pression sur le parc ancien. A titre d’exemple, le taux d’investissement dans le neuf dans la métropole nantaise a chuté brutalement, engendrant une réduction sensible des projets initiés par des acteurs tels que ICF Habitat et Vinci Immobilier. Cette tendance pourrait également affecter la qualité et la pérennité des logements proposés, affectant le dynamisme économique de la région à moyen terme.

Fluctuations des taux d’intérêt et accès au crédit

Le marché a aussi été bousculé par les pics des taux d’intérêt, avec un pic à 4,2 % en décembre 2023, un chiffre considérable qui a découragé bon nombre d’investisseurs et rallongé les délais de concrétisation des projets. En dépit d’une baisse ensuite observée autour de 3,1 % en mai 2025, les emprunteurs doivent encore composer avec la prudence retrouvée des banques.

• Taux d’intérêt élevés en fin 2023 : frein à l’investissement.
• Stabilisation en 2025 : encourage les acquéreurs occupants.
• Conditions d’octroi du crédit : restent sélectives notamment pour les ménages modestes.

L’amélioration récente profite davantage aux propriétaires occupants qu’aux investisseurs privés. C’est une inversion des tendances observée dans les années antérieures, avec un léger rebond des ventes pour cette catégorie, portée par une politique de soutien avec la réouverture du prêt à taux zéro depuis avril 2025 pour l’achat dans la région. Toutefois, ce ne sera pas suffisant pour compenser entièrement l'absence prolongée des investisseurs.

Déséquilibres territoriaux et disparités de marché

L’analyse fine du marché par L’Oloma met en lumière des disparités notables entre les territoires. Tantôt zones tendues, tantôt secteurs moins populaires, chaque zone connaît des dynamiques propres. Nantes qui représente historiquement un pilier du marché, affiche seulement 811 logements vendus contre 2 600 en moyenne annuelle sur la décennie précédente.

Si la dynamique est différente à La Roche-sur-Yon, grâce à une hausse des ventes par rapport à sa moyenne historique, l’ensemble des autres secteurs montre un net ralentissement. Le défi pour les promoteurs comme Groupe Pichet ou Domofrance sera donc de redéployer des stratégies ciblées et adaptées à chaque territoire.

Conséquences économiques et sociales de la stagnation immobilière régionale

La crise du logement neuf dans les Pays de la Loire ne se limite pas à un simple ralentissement commercial : elle possède des impacts profonds et diversifiés sur l’économie locale, la cohésion sociale et l’aménagement du territoire.

Ralentissement de la construction et impact sur l’emploi

Le secteur de la construction, porté par des acteurs majeurs tels que Bouygues Immobilier, Nexity, Domofrance ou SODEPAR, subit les effets de cette stagnation immobilière à plusieurs niveaux :

• Réduction des opérations neuves : limite les recrutements et les sous-traitances.
• Diminution des investissements : ralentit la modernisation des infrastructures.
• Frein à la dynamique économique locale : impacte les PME et artisans du secteur.

Ce ralentissement est d’autant plus problématique dans une région où le bâtiment représente une part importante de l’emploi territorial. Chaque baisse sensible des chantiers entraine donc un effet domino sur l’activité économique. En parallèle, le manque de nouveaux logements crée une tension sur le parc existant, aggravant les difficultés d’accès au logement pour les ménages modestes ou jeunes actifs.

Tensions sur le marché locatif et accessibilité

L’absence des investisseurs privés provoque une raréfaction notable de l’offre locative. Sans apport neuf en logements à louer, divers acteurs comme ICF Habitat ou Habitat 44 peinent à répondre à une demande qui, elle, ne faiblit pas. Cette situation a pour conséquence :

• Hausse des loyers : rendant le logement moins accessible notamment pour les populations fragiles.
• Allongement des délais de recherche : pour les locataires potentiels.
• Risque de saturation du parc ancien : avec des logements parfois insalubres ou non conformes aux normes modernes.

Cette situation inquiète les pouvoirs publics qui cherchent à impulser de nouvelles mesures. L’Oloma et d’autres observatoires recommandent une mobilisation renforcée, y compris l’implication du Groupe BRS pour développer de l’habitat social alternatif et durable.

Initiatives et stratégies pour relancer le marché immobilier dans la région

Face à ce constat de stagnation, plusieurs pistes se dessinent pour redonner de la vigueur au marché immobilier neuf dans les Pays de la Loire, intégrant également une dimension environnementale et sociale.

Relance par l’offre et soutien ciblé aux acquéreurs occupants

La réouverture du prêt à taux zéro permet un léger regain d’accès au crédit pour les ménages désirant devenir propriétaires, une dynamique encourageante à surveiller dans le second trimestre 2025. Les promoteurs comme Vinci Immobilier préparent des programmes adaptés à ce nouveau profil d’acheteur, souvent plus prudent mais déterminé à investir pour le long terme.

• Programmes immobiliers adaptés aux budgets maitrisés.
• Renforcement des partenariats avec banques et collectivités.
• Facilitation des démarches administratives pour favoriser les primo-accédants.

Développement d’un immobilier responsable et durable

Comme souligné dans plusieurs rapports de référence disponibles sur le site officiel L’Oloma ou encore via Ouest-Immobilier-Neuf, la filière se tourne vers des constructions à impact réduit. Les promoteurs attentifs développent des logements intégrant davantage de normes environnementales, à l’instar des initiatives menées par Habitat 44 et SODEPAR.

• Intégration des normes basse consommation énergétique.
• Mixité sociale et inclusion dans les quartiers neufs.
• Innovations dans la gestion des ressources naturelles.

Partenariats renforcés entre acteurs publics et privés

Une dynamique concertée regroupe des groupes comme Groupe Pichet, Domofrance, le Groupe BRS et des collectivités territoriales pour développer des logements neufs répondant aux besoins du marché. La coordination est un facteur clé, notamment pour prévenir les ruptures d’offre et soutenir des programmes pérennes.

Éclairage sur l’évolution et les tendances futures anticipées par L’Oloma

Regard porté sur les perspectives 2025-2026, l’Observatoire du logement neuf dresse un équilibre prudente entre défi et opportunité. Plusieurs indicateurs révèlent une possible stabilisation progressive, soutenue notamment par :

• La reprise modérée des ventes auprès des acquéreurs occupant.
• La régulation des taux d’intérêt à un niveau favorable.
• L’intégration des nouvelles normes environnementales stimulant la demande qualitative.
• Les adaptations stratégiques des promoteurs immobiliers majeurs dans la région.

Mais l’Oloma alerte sur les risques liés à l’absence prolongée d’investisseurs privés, qui pourraient plomber durablement l’offre locative et freiner la croissance économique locale. La participation active des grands acteurs, incluant Bouygues Immobilier et Nexity, est donc essentielle pour impulser une dynamique renouvelée.

Questions fréquentes sur la stagnation du marché immobilier ligérien selon L’Oloma

1. Pourquoi observe-t-on une baisse importante des ventes de logements neufs ?
   Cette baisse s’explique principalement par la fin du dispositif Pinel qui a fait disparaître les investisseurs privés, ainsi que par la hausse ponctuelle des taux d’intérêt entre 2023 et 2024.
2. Quels sont les territoires les plus impactés ?
   Nantes et Angers affichent les baisses les plus significatives, tandis que La Roche-sur-Yon montre une résistance intéressante, avec une augmentation des ventes bien au-delà de sa moyenne décennale.
3. Le marché locatif est-il également affecté ?
   Oui, avec le retrait des investisseurs, l’offre locative neuve se réduit, ce qui entraîne une hausse des loyers et une tension sur le parc ancien.
4. Quelles mesures peuvent dynamiser le marché ?
   La réouverture du prêt à taux zéro, le développement de l’immobilier responsable, et la coopération renforcée entre acteurs publics et privés sont des pistes importantes identifiées par L’Oloma.
5. Comment les promoteurs réagissent-ils ?
   Les principaux acteurs comme Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Groupe Pichet et Nexity adaptent leurs offres en ciblant davantage les acquéreurs occupants et en intégrant les enjeux environnementaux dans leurs projets.